Как правильно выбрать застройщика жилья и проверить его репутацию
Когда речь заходит о решении жилищной проблемы, многие из нас стремятся стать владельцем новенькой квартиры, а не старого и «убитого» жилья. О том, как правильно выбрать застройщика, проверить его репутацию, и выгодно для обеих сторон заключить договор инвестиционного строительства, рассказывает юрист Дмитрий Жуков.

Пожалуй, ни для кого не секрет, что рынок недвижимости по сей день остается одним из наиболее опасных с точки зрения невыполнения застройщиками обязательств, а порой и откровенного мошенничества. В Украине регулярно вспыхивают скандалы, связанные со сферой инвестиционного строительства. Следует отметить, что львиная доля бед инвесторов в таких скандалах состоит в отсутствии знаний тонкостей заключения подобных договоров и возможных негативных последствий с одновременным нежеланием инвестора пользоваться услугами профессиональных юристов. В данной статье мы дадим краткие рекомендации потенциальному инвестору касательно того, какие необходимые шаги ему следует осуществить, дабы не «поскользнуться» на «подводных камнях» инвестиционных договоров.

В первую очередь, и ни для кого не секрет, что главной гарантией выполнения компанией-застройщиком своих обязательств является её положительная репутация. В сегодняшнем информационном обществе совершенно не составляет труда узнать отзывы о потенциальном партнере, введя его наименование на поисковом сайте. Следует отметить, что в последнее время появились множество форумов, где люди делятся своими переживаниями, а порой и радостями от работы различных застройщиков, также для этого активно используются группы в социальных сетях.

Поэтому советом №1 перед подписанием инвестиционного договора со строительной компанией будет ознакомление в интернете с её репутацией.

На втором этапе следует позаботиться о проверке всей необходимой разрешительной документации на осуществление хозяйственной деятельности застройщиком, а именно: регистрация в ЕГРПОУ (http://irc.gov.ua)и постановка на налоговый учёт (http://sts.gov.ua/businesspartner). Отдельно следует уделить пристальное внимание наличию документов, связанных со строительством. В данном ключе необходимо проверить наличие у застройщика нотариально удостоверенного договора долгосрочной аренды или купли-продажи земельного участка, на котором планируется возведение дома; разрешения на выполнение строительных работ, выданного Государственной архитектурно-строительной инспекцией; строительной лицензии.

Совет №2: не полениться и перепроверить наличие всех этих документов, в том числе путём обращения в соответствующие органы касательно актуальности разрешительных документов.

Если после предыдущих шагов Вы уверены в самом застройщике, пришло время углубиться в детальный анализ многостраничного инвестиционного договора, который Вам предлагают. В первую очередь, следует ознакомиться с его предметом. В случае, если инвестору предлагается приобретение целевых беспроцентных облигаций, которые в дальнейшем будут обменяны на квадратные метры, следует внимательно изучить порядок такого обмена (погашения). По общему правилу, если инвестор вовремя не обратился за погашением таких облигаций к их эмитенту… он теряет право на требование своих метров жилплощади в дальнейшем. А учитывая постоянные затягивания сроков сдачи жилых домов, такие ситуации отнюдь не редкость. Ввиду этого, крайне важным является порядок продления сроков погашения облигаций в случае просрочки введения дома в эксплуатацию. Кроме того, не менее важным является положение о дальнейших взаиморасчетах при отклонениях от оговоренной площади квартиры. В нашей практике был случай, когда покупая 1-комнатную квартиру, застройщик допустил «отклонение» на… 21 кв.м.

Соответственно, советом №3 будет настоять на требовании передать Вам на руки экземпляр договора домой, где Вы сможете детально и в спокойной обстановке с ним ознакомиться. Если же компания откажет Вам в этом, почти 100% гарантия, что в данном договоре не всё гладко.

Если же и компания гóжа, и договор крáсен, всё равно не следует спешить его подписывать. Необходимо заранее задуматься, что произойдет в случае возникновения разногласий между инвестором и застройщиком. А в случае неразрешения спора путём переговоров, решаться он будет в судебном порядке. Поэтому последним шагом перед оформлением взаимоотношений будет поиск в Едином государственном реестре судебных решений (http://www.reyestr.court.gov.ua) информации о существующих спорах относительно и самого застройщика; и управителя его ценных бумаг; и земельного участка, на котором планируется возведение недвижимости; и любых других споров, связанных с объектом и субъектом Ваших дальнейших инвестиций.

Советом №4 будет обобщающая рекомендация: выбору своего застройщика и изучению инвестиционного договора с ним следует уделить пристальное внимание. Самое главное, инвестор должен понимать, что затраченное время значительно уменьшит риски, связанные с возможными проблемами в будущем. Нелишним будет и обращение к юристу, нотариусу или риелтору, так как некоторые действия без их помощи и опыта работы в данной сфере осуществить сложно.

Конечно, надо быть объективными и сказать, что не все строительные компании заранее планируют нарушение прав будущих партнеров. Некоторые в процессе строительства могут столкнуться с банкротством банков или подрядчиков, рейдерскими захватами, существенным изменением законодательства и т.п. И даже стремясь выполнять взятые на себя обязательства, могут, к примеру, просрочить введение дома в эксплуатацию. Другие же застройщики дорожат своей деловой репутацией и, несмотря ни на какие сложности, готовы до последнего выполнять взятые на себя обязательства перед инвестором.

В тоже время следует помнить, что приобретение недвижимого имущества путем инвестиционного строительства – весьма сложный финансовый механизм, в котором обе стороны стремятся закрепить за собой наиболее удобные условия. Поэтому рекомендуем читателям и потенциальным инвесторам детально и ответственно отнестись к выбору застройщика и заключению с ним договора и не смущаться в случае, если какие-либо положения вызывают непонимание или опасение, а требовать их пояснения и даже исключения.